جنس چینی رونق مسکن - وبلاگ معین

به گزارش وبلاگ معین، انتقال دوباره بازار مسکن چین به ریل رونق تورمی که اواخر سال گذشته میلادی با صدور فرمان 16ماده ای رئیس جمهور این کشور رخ داد، گروه ذی نفع این مدل سیاستگذاری را برنده ماجرا نموده و خریداران مصرفی را در گروه بازنده نشانده است. دولت چین طی دست کم یک و نیم دهه گذشته، کلید حل مشکل مسکن را در صرفا فراوری مسکن (عرضه) خلاصه کرد بدون آنکه از بال دیگر این بازار یعنی تقاضای مصرفی در برابر تورم ملکی، محافظت کند. نتیجه این سیاست معیوب، به اعتیاد دولت های محلی به عایدی زمین فروشی، مازاد 30درصدی عرضه مسکن، شکل گیری شهرهای ارواح (خالی از سکنه) و در نهایت افزایش طول انتظار چینی ها برای صاحب خانه شدن به واسطه رشد قیمت منجر شد. سال گذشته میلادی برای دوره کوتاهی، دولت دست به اصلاحات در بخش مسکن زد و با توقف پول پاشی در پروژه های برج سازی و اخذ مالیات سالانه از چند خانه ای ها، پیروز به کنترل روند رشد قیمت مسکن و کاهش محسوس طول دسترسی چینی ها به خانه اول شد. اما ذی نفعان تورم باعث توقف آن اصلاحات شدند. اکنون با انحراف دوباره بازار مسکن چین، فروش 100شرکت ساختمانی رکورد زده؛ درحالی که تورم مسکن بار دیگر خیز برداشته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، 100 شرکت ساختمانی بزرگ در چین، اولین محصول احیای سیاست چینی تورم ساز در بخش مسکن را به شکل رکورد بالاترین فروش آپارتمان برداشت کردند اما این میوه چینی، بازندگانی دارد؛ خانه اولی هایی که در این بازار باید رشد دوباره قیمت را بعد از وقفه حدود 6 ماهه، بار دیگر و برای مدت نامعلوم تحمل نمایند.

بازار مسکن چین از ابتدای 2023 در واکنش به فرمان 16 ماده ای رئیس جمهور که بانک ها و موسسات مالی را به پول پاشی دوباره در بازار املاک مکلف نموده بود، با دو تغییر معنادار روبه رو شد. از یکسو، فروش شرکت های ساختمانی که در ماه هایی از 2022 به خاطر توقف تزریق نامحدود منابع، افت نموده بود، افزایش پیدا کرد به طوری که در ماه دوم 2023، اندازه فروش 100 شرکت بزرگ به بالاترین اندازه از 2021 رسید. از سوی دیگر قیمت مسکن نزدیک به 2 درصد به صورت نقطه ای افزایش پیدا کرد. این اتفاقات در کنار کاهش نرخ سود وام مسکن در چین نشان می دهد این بازار خلاف جهت بازار دنیای املاک در حرکت است. در غرب، تورم مسکن با سیاست های درست مهار شده است.

فرمان حمایت بی چون و چرا از برج سازها به بانک های چینی در شرایطی صادر شده که واقعیت بازار مسکن این کشور از مازاد عرضه واحدهای مسکونی به اندازه 30 درصد بیشتر از احتیاج این بازار حکایت دارد. مشتریان اصلی ساختمان سازها طی همه سال های گذشته در این کشور، خریداران سرمایه ای بوده اند که مقصد خریدشان، نگهداری بدون استفاده خانه ها بوده به طوری که منطقه های از چین به خاطر حجم بالای خانه خالی به شهرهای ارواح تبدیل شده است.

اواخر سال گذشته میلادی اما دولت چین تصمیم گرفت چرخش بزرگ در سیاست های مسکن این کشور با هدف نجات خانه اولی ها از تورم ملکی 15 ساله انجام دهد. بر این اساس، دستور توقف پرداخت بیشتر تسهیلات به برج سازها و اخذ مالیات سالانه از خانه های بدون استفاده در دستور کار نهاده شد. اما اعتیاد دولت های محلی به درآمد حاصل از زمین فروشی به برج سازها و بعلاوه لابی مستحکم برج سازها در دولت باعث شد سیاست چربی سوزی قیمت مسکن خیلی زود متوقف گردد. درآمد چند ماهه آن چرخش اما به شکل افت قیمت مسکن و افت تیراژ ساخت تا حد نرمال بروز کرد اما چون نفع جریان قدرت در شارژ تورم ملکی بود، بار دیگر همان سیاست تورم ساز ملکی اکنون به اجرا درآمده است. ساخت وساز مسکن در چین طبق تحلیل کارشناسان این کشور حدود 6/ 1 برابر احتیاج بازار است و این خود بیانگر رونق تورمی بخش مسکن چین است که جنس آن با احتیاج و خواسته خانه اولی ها در تعارض است. سیاست تورم ساز مسکن چین، رونق را فقط در ساخت مازاد خانه بدون توجه به جنس خریدها و بدون توجه به توان مصرف نماینده خلاصه می نماید.

بانک های دولتی پشت شرکت های ساختمانی

تازه ترین داده ها نشان می دهند که فروش خانه های نوساز به وسیله بزرگ ترین سازندگان مسکن چین در ماه فوریه پس از یک رکود طولانی نسبت به سال قبل افزایش یافته است، چراکه سرانجام محدودیت های مقابله با کووید در این کشور و کاهش قیمت مسکن به جذب خریداران به بازار املاک چین یاری بسیاری نموده است. بر اساس داده های منتشر شده به وسیله شرکت اطلاعات املاک بازار چین، فروش ماهانه 100 شرکت ساخت وساز مهم این کشور نسبت به فوریه 2022، 9/ 14 درصد افزایش یافته و به 5/ 66 میلیارد دلار رسیده است. از زمانی که این بخش در جولای 2021 با رکود روبرو شده بود، و شرکت بزرگ ساخت و ساز اورگراند درحال مبارزه با مسائل کمبود نقدینگی بود، این اولین باری است که فروش سالانه با رشد همراه بوده است. بخش املاک چین، که موتور اصلی دومین اقتصاد بزرگ دنیا است، در رکود طولانی مدتی گرفتار شد، که در پی اقدامات دولت برای مهار استقراض بیش از حد شرکت های ساخت وساز به وجود آمد.

رکود شکل گرفته در نهایت باعث شد که اورگراند و ده ها شرکت مشابه با کمبود نقدینگی و نکول در پرداخت بدهی های بین المللی خود روبرو شوند؛ بعلاوه این امر سرمایه گذاران را با زیان های هنگفت، پیمانکاران و تامین نمایندگان را با صورت حساب های پرداخت نشده و بسیاری از صاحبان خانه ها را با خانه های ناتمام و تحویل داده نشده روبرو نموده است. در نوامبر 2022، پس از اینکه فروش ماهانه خانه های تازه در چین به مدت بیش از یک سال با درصدی دو رقمی کاهش یافت، مقامات چینی مجبور به لغو بعضی از محدودیت های موجود در بخش املاک این کشور شدند. در چنین شرایطی، بانک های دولتی آغاز به تخصیص اعتبار به شرکت های ساخت وساز کردند؛ این تصمیم سبب شد فشارهای مالی کاهش یابد و به خریداران بالقوه خانه این اطمینان را داد که شرکت ها می توانند ساخت آپارتمان هایی را که پیش فروش نموده بودند را به سرانجام برسانند.

بسیاری از شهرها محدودیت های موجود در خصوص تعداد ملکی که هر فرد می تواند خریداری کند و صاحبخانه چقدر می تواند وام بگیرد را لغو نموده اند. بانک های چینی نیز نرخ های معیار وام های مسکن را کاهش داده اند و میانگین نرخ وام مسکن این کشور را به پایین ترین اندازه خود از سال 2019 رسانده اند. بر اساس برآورد موسسه تحقیقاتی بیکه، میانه نرخ وام مسکن برای خریداران خانه اولی در حال حاضر 04/ 4 درصد است.

رشد فروش خانه های تازه در ماه فوریه تا حدودی به علت پایین بودن پایه مقایسه بوده است. در اواخر فوریه 2022، مصادف با تعطیلات سال نوی قمری سال گذشته، که معمولا دوره کم رونقی برای فروش خانه است، و همزمانی این بازه زمانی با شیوع کووید-19 در سراسر چین و محدودیت هایی که برای رفت و آمد در بعضی شهرها اعمال شد، توانایی افراد را برای بازدید از املاک فروشی محدود کرد. با این حال، افزایش سالانه فروش قابل توجه بوده است و نشان می دهد که بازار مسکن چین می تواند درحال بهبود باشد. نشانه های دیگری نیز مبنی بر بهبود بازار ملک چین وجود داشته است. بر اساس گزارش هفته گذشته وال استریت ژورنال، شرکت کانتری گاردن به عنوان یک شرکت ساخت وساز بزرگ خصوصی، در حال برنامه ریزی برای خرید زمین مسکونی در مزایده های دولتی پس از یک وقفه طولانی است.

عرضه بیش از حد آپارتمان فروش نرفته

به نظر می رسد بازار املاک چین پس از یک رکود دوساله اکنون به ثبات رسیده است، اما مسئله ای که همچنان مانع بهبود کامل این بازار می گردد عرضه بیش از حد آپارتمان های فروخته نشده است. بر اساس گفته های مقامات چین، در ماه فوریه 5/ 3 میلیارد فوت مربع آپارتمان فروخته نشده در این کشور موجود بوده است، که بر اساس بعضی برآوردها، این رقم معادل حدود 4 میلیون خانه است. بعلاوه این عدد، بدترین مازاد عرضه در چین از 2017 به حساب می آید. محاسبات یک شرکت مشاوره املاک چینی نشان می دهد که حدود یک سوم از کل آپارتمان های تکمیل شده در 2022 به فروش نرفته اند، که این عدد بالاترین اندازه از 2015 است. اقتصاددانان می گویند که در شهرهای کوچک تر با جمعیتی چندمیلیون نفری یا کمتر، این پدیده بدتر هم بوده است.

اقتصاددانان کنت روگف و یوانچن یانگ معتقدند پس از یک رونق طولانی ساختمانی، بیش از 640 شهر که به عنوان درجه سوم در چین شناخته می شوند، نزدیک به 80 درصد از کل بازار مسکن چین را در اختیار دارند. تقاضا در این شهرها نسبت به بازارهای بزرگ تر مانند پکن و شانگهای، که جمعیت و بازار کار سریع تر رشد نموده است، ضعیف تر است. طبق برآوردهای شرکت اطلاعات املاک چین، نزدیک به6 سال طول می کشد تا یک شهر شناخته شده درجه سوم، مانند بیهای، بتواند تمام خانه های فروخته نشده خود را به فروش برساند، این درحالی است که مدت لازم برای به فروش رساندن تمام خانه های فروخته نشده در شانگهای 7 ماه و برای پکن نزدیک به 2سال است. بعلاوه این شرکت اعلام نموده است به طور میانه 20 ماه طول می کشد تا مازاد عرضه مسکن در 50 شهری که این شرکت بر اطلاعات املاک آن نظارت می نماید به سرانجام برسد.

در فوریه، قیمت خانه های نوساز در شهرهای درجه یک مانند پکن، شانگهای، شنژن و گوانجو، نسبت به سال گذشته 7/ 1 درصد افزایش یافته است. این درحالی است که طبق داده های اداره آمار چین، قیمت های ملک در شهرهای درجه سوم این کشور 3/ 3 درصد کاهش یافته است؛ البته سرعت این کاهش نسبت به ماه های گذشته با افت همراه بوده است. از طرفی به طور کلی، قیمت خانه های نوساز در 70 شهر بزرگ، پس از کاهش ماهانه از اوت 2021، 3/ 0 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته است.اگر چین نتواند قیمت مسکن را در شهرهای رده پایین خود تثبیت کند، که طبق یک برآورد، حدود دو سوم از جمعیت شهری چین را در خود جای داده اند، احتمالا اعتماد خانوارها و تمایل مصرف نمایندگان به هزینه در بسیاری از نقاط کشور را کاهش می دهد و اندازه بهبود کلی اقتصاد چین در امسال را محدود می نماید.

در درازمدت، احتیاج به خانه های تکمیل شده ولی به فروش نرفته می تواند به معنای دوره طولانی کاهش ساخت و ساز خانه های تازه باشد و چین را از یکی از بزرگ ترین محرک های رشد و ایجاد شغل محروم کند. از طرفی، ساخت خانه های تازه برای دولت های محلی به شدت بدهکار چین نیز امری حیاتی است؛ چرا که این دولت ها برای متعادل کردن بودجه خود به درآمد حاصل از فروش زمین به شرکت های ساخت وساز متکی هستند. روگوف و یانگ در مقاله خود نتیجه می گیرند که احتیاج به ساخت وساز املاک در شهرهای درجه سوم از حالا تا 2035 تقریبا 30 درصد کاهش می یابد تا به این ترتیب بتوان به نحوی از عرضه بیش از حد مسکن جلوگیری کرد.

رفتار چند خانه ای در چین

شهرهای درجه سوم قبل از همه گیری برای بعضی از خریداران ملک مجذوب کننده بودند، چراکه قیمت های خانه در آنها معمولا بسیار پایین تر از شهرهای بزرگ تر چین بود. زمین خواران از سراسر چین به این منطقه هجوم آوردند و در بعضی موارد چند واحد را خریدند و آنها را خالی گذاشتند و انتظار کسب سود از این سرمایه گذاری خود داشتند. شرکت های ساختمانی، ساخت وساز را افزایش دادند تا تقاضای پیش بینی شده را برآورده نمایند. اما پکن برای مقابله با زمین خواری و سایر مسائل در شهرهای کوچک تر کوشش نموده است، تا اکنون این بازار مجذوب کنندهیت کمتری برای سرمایه گذاری داشته باشد.

به گفته آژانس های املاک محلی، در بیهای، شهری ساحلی در جنوب غربی استان گوانگشی، که به خاطر سواحل و آب وهوای مطبوعش معروف است، کاهش تعداد مسافران در دوران همه گیری باعث کاهش فروش شده است. به گفته یک فروشنده، میانه قیمت خانه در این شهر، که با نام مستعار میامی چین شناخته می گردد، از حدود 108 تا 121 دلار در سال 2019، به حدود 54 تا 67 دلار در هر فوت مربع در سرانجام 2022 کاهش یافته است. باوجود لغو محدودیت های مقابله با کووید نیز قیمت ها به سطح قبل از همه گیری نرسیده است، زیرا زمین خواران کمتری وجود دارند. پس از اینکه بسیاری از منطقه ها در چین نرخ وام مسکن را کاهش دادند و یارانه های بیشتری برای جذب خریداران خانه اولی ارائه شد، تقاضا برای خرید خانه در بعضی از شهرهای بزرگ بهبود یافته است. بر اساس داده های موسسه تحقیقاتی لیانجیا، فروش خانه های موجود در فوریه به بالاترین سطح در 7 ماه گذشته در شانگهای رسیده است.

اقتصاددانان گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند معتقدند که بهبود تدریجی بازار ملک در چین تا نیم درصد به رشد فراوری ناخالص داخلی چین در 2023 یاری خواهد نمود؛ با این حال اگر احیای بازار مسکن چین تداوم یابد، فروش سالانه به احتمال زیاد تنها به 90 درصد سطح قبل از همه گیری خواهد رسید. بسیاری از پیش بینی نمایندگان بر این باورند که مازاد مسکن در بعضی شهرها ادامه خواهد داشت، مگر اینکه دولت اقدامات بیشتری برای تحریک تقاضا انجام دهد، هرچند انجام این کار می تواند منجر به زمین خواری گردد، که دولت تمایلی به تشویق آن ندارد. طبق گزارش گلدمن ساکس، بین سال های 2010 تا 2020، تقاضا برای املاک مسکونی در منطقه ها شهری چین به طور میانه 18 میلیون واحد در سال بوده است. برآوردهای دولت چین نشان می دهد که با افزایش سن جمعیت چین و کاهش تقاضا برای املاک جایگزین، این تعداد تا سال 2050 به 6 میلیون واحد در سال کاهش می یابد. بتی وانگ، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند می گوید، اگر سازندگان به کاهش راه اندازی پروژه های تازه ادامه دهند و فروش واحدهای موجود را در اولویت قرار دهند، بازار می تواند به تدریج بخشی از مازاد عرضه خود را به فروش برساند.